L’istituto, la costituzione e la cancellazione dell’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che permette al creditore – in caso di inadempimento da parte del debitore – di espropriare il bene su cui grava l’ipoteca per vedere soddisfatta la sua pretesa creditoria. L’ipoteca giudiziale è quella tipologia di ipoteca che trova il suo fondamento in un provvedimento del Giudice.
Le garanzie
Prima di analizzare l’istituto giuridico dell’ipoteca giudiziale è importante porre all’attenzione del lettore una breve premessa in merito alla situazione debitoria di un soggetto.
Orbene, il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri: questo è il principio della responsabilità patrimoniale di cui all’art. 2740 c.c.. I beni del debitore costituiscono, quindi, la garanzia patrimoniale del creditore.
Detta garanzia può essere di due tipologie: generica e specifica.
La garanzia generica vincola tutto il patrimonio del debitore nel suo complesso; nel caso in cui il debitore metta in pericolo l’eventuale soddisfazione della pretesa creditoria – per esempio alienando uno dei suoi beni – al creditore spetteranno dei poteri volti a tutelare il proprio credito. Questi poteri sono l’azione surrogatoria, l’azione revocatoria ed il sequestro conservativo.
La garanzia specifica – o “aggiuntiva” – vincola, invece, alcuni beni o soggetti. Essa muove da un concreto grado di rischio connesso ad un inadempimento tale da rendere la garanzia generica non sufficiente alla tutela creditore. Si aggiunge, pertanto, alla responsabilità patrimoniale, integrandola, rafforzando ulteriormente la posizione creditoria.
Quest’ultima, a sua volta, si differenzia in garanzie specifiche patrimoniali (che vincolano determinati beni) ovverosia il privilegio, il pegno e l’ipoteca e garanzie specifiche personali (che vincolano il patrimonio di determinati soggetti) quali la fideiussione, il mandato di credito, il contratto autonomo di garanzia e l’avallo.
In realtà per garanzie specifiche dovrebbero intendersi solo le cause legittime di prelazione (privilegio, pegno e ipoteca) che, in deroga al principio della par condicio creditorum, permettono di sottrarre alla garanzia patrimoniale generica determinati e specifici beni in modo tale da accrescere, per i creditori che ne beneficiano, la probabilità di soddisfare le proprie pretese.
L’istituto dell’ipoteca
Posta tale premessa sarà più semplice analizzare l’istituto dell’ipoteca: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.
Differisce dal pegno nell’oggetto in quanto può essere costituita su beni immobili, diritti reali minori sugli immobili e beni mobili iscritti in pubblici registri, nella forma in quanto per la sua costituzione è necessaria l’iscrizione nei pubblici registri e nelle conseguenze infatti non è necessario lo spossessamento del bene, il godimento dello stesso rimane al proprietario debitore.
Si distinguono 3 tipi di ipoteche: l’ipoteca volontaria (viene iscritta volontariamente ed unilateralmente dal proprietario del bene a garanzia del suo debito), l’ipoteca legale (per i casi espressamente previsti dall’art. 2817 c.c.) e l’ipoteca giudiziale (decretata dal Giudice con una sentenza di condanna).
L’ipoteca giudiziale: la pubblicità costitutiva, i gradi, la cancellazione
L’ipoteca giudiziale prevista dall’art. 2818 c.c. deriva, pertanto, da un titolo esecutivo per l’iscrizione del diritto reale di garanzia derivante da un provvedimento del Giudice che porti la condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di altra obbligazione o al risarcimento dei danni.
L’ipoteca giudiziale è soggetta a pubblicità costitutiva ossia all’iscrizione nei pubblici registri immobiliari presso la Conservatoria territorialmente competente: il creditore dovrà presentare il titolo e un documento chiamato nota di iscrizione ipotecaria, contenente i dati anagrafici del creditore e del debitore e le informazioni necessarie relative al credito.
Trattandosi di pubblicità costitutiva la garanzia viene ad esistere solo quando l’iscrizione sia stata effettuata.
È importante precisare che è possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene immobile: si avranno pertanto ipoteche di grado diverso a seconda dell’ordine in cui sono avvenute le iscrizioni e il soddisfacimento dei creditori seguirà, appunto, il grado ipotecario. Per chiarire; il creditore di primo grado avrà diritto di essere preferito a quello di grado successivo e ciascuna nuova ipoteca potrà soddisfarsi solo dopo il soddisfacimento di colui che ha iscritto prima.
Una volta completata l’iscrizione essa conserva la propria efficacia per vent’anni trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che venga rinnovata dal creditore prima della sua scadenza.
Per quanto riguarda l’estinzione dell’ipoteca giudiziale essa può avvenire, oltre che per mancata rinnovazione come sopra descritta, anche per estinzione dell’obbligazione garantita, per perimento del bene ipotecato, per rinuncia espressa e per vendita forzata della cosa ipotecata.
Nel caso in cui si verifichi una delle condizioni di cui sopra, è assolutamente necessario che l’interessato rivolga la domanda di cancellazione presso la Conservatoria.
I documenti necessari alla cancellazione sono: il titolo di proprietà, i documenti di identità dei soggetti interessati, l’atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, oppure una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, oppure un provvedimento giudiziario passato in giudicato in cui il Giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca.
In caso di omissione dell’atto formale di cancellazione dell’ipoteca si verificherà una situazione di “ipoteca formale”: un’ipoteca sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta.
L’ipoteca giudiziale quindi, essendo un istituto soggetto al regime della pubblicità costitutiva, viene ad esistenza solo ad iscrizione effettuata e- di conseguenza – verrà ad estinguersi solo a seguito di formale cancellazione.
Avv. Giulia Invernizzi