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Infermità mentale. Conseguenze nel preliminare di compravendita

Sulla base di quanto previsto dall’art.88 c.p. “Non è imputabile chi, nel momento in cui ha commesso il fatto, era, per infermità, in tale stato di mente da escludere la capacità d’intendere o di volere”.

L’infermità di mente è uno stato mentale patologico che incide sulla capacità del soggetto di intendere e di volere: ne deriva l’esclusione dell’imputabilità nel caso in cui l’infermità comporti l’esclusione della capacità di intendere e di volere (vizio di mente totale), nel caso in cui l’infermità sia parziale – quindi, comporti una riduzione della capacità di intendere e volere – non sarà esclusa l’imputabilità, bensì diminuita la pena.

È importante segnalare la differenza con l’infermità psichica che, infatti, non coincide con il vizio totale di mente: i disturbi psichici possono determinare un’incapacità anche solo momentanea.

Il Codice Civile, dal canto suo, individua due tipi di capacità: la capacità giuridica (art.1 c.c.) che si acquista con la nascita e viene definita come la capacità di un soggetto di essere centro di imputazione di diritti e doveri che gli competono; la capacità di agire (art.5 c.c.), invece, viene definita come l’idoneità del soggetto a porre in essere validamente atti idonei a incidere sulle situazioni economico-giuridiche di cui è titolare e, generalmente, si acquista ad anni 18.

Il contratto preliminare di vendita immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo tra parti, il promissario acquirente e il promittente alienante, intenzionate a concludere una futura compravendita immobiliare che, mediante tale strumento, si impegnano reciprocamente obbligandosi a concludere il contratto definitivo.

Si dice, quindi, che il preliminare (pertanto anche quello di vendita) sia un contratto ad effetti obbligatori: infatti fa sorgere l’obbligo per i contraenti di concludere il contratto definitivo in un momento futuro.

Gli effetti reali (nel nostro esempio il trasferimento della proprietà), si produrranno solo a seguito della conclusione del contratto definitivo.

Solitamente viene utilizzato per permettere alle parti di compiere una serie di attività nell’arco temporale tra il preliminare e il definitivo (es. ottenere il mutuo) ma, al contempo, per impedire alle parti di sottrarsi alla stipula del contratto definitivo.

È importante ricordare che ogni preliminare segue la forma del contratto definitivo cui è rivolto: nel caso di preliminare di vendita immobiliare, quindi, sarà necessaria la forma scritta.

Gli altri requisiti richiesti per il preliminare di vendita immobiliare sono: il consenso, l’esatta identificazione del bene immobile oggetto del preliminare, indicazione del prezzo.

Vi sono poi una serie di clausole accessorie che, normalmente, vengono inserite dalle parti nell’accordo preliminare. Tra queste si richiamano le più importanti:

  • Il termine: si tratta della data entro cui dovrà stipularsi l’atto definitivo di compravendita. Il termine, di natura, non è da considerarsi essenziale se non per volontà delle parti (è quindi opportuno precisare tale volontà nel caso in cui sussista);
  • La caparra confirmatoria: è una somma richiesta dal promittente venditore al promissario acquirente per confermare la serietà dell’impegno assunto. La caparra verrà poi restituita (o imputata al pagamento del prezzo al momento del definitivo), oppure, nel caso in cui una delle parti si renda inadempiente, l’altra potrà recedere dal contratto richiedendo il doppio della caparra. Diversa è la caparra penitenziale che viene corrisposta a titolo di corrispettivo della facoltà di recesso dal contratto
  •  La clausola penale: è una clausola mediante la quale le parti definiscono che – in caso di inadempimento totale o parziale di una – l’altra potrà pretendere il pagamento di una determinata somma di denaro a titolo di risarcimento del danno. 

L’incapacità e il preliminare

È necessario distinguere le due differenti tipologie di incapacità perché esse comportano diversi effetti in relazione ai contratti sottoscritti: l’incapacità legale dichiarata (ossia quella relativa ad un soggetto dichiarato legalmente inabilitato od interdetto, ovvero nel caso in cui al soggetto sia affidato un amministratore di sostegno) è sempre causa di annullamento del contratto. L’incapacità naturale (incapacità di intendere e di volere), invece, presuppone la malafede dell’altro contraente per determinare l’annullabilità del contratto sottoscritto.

L’art.428 c.c. stabilisce che gli atti compiuti dall’incapace di intendere e di volere, possono essere annullati – previa prova della malafede dell’altro contraente – su istanza del soggetto che li ha posti in essere. Non solo, nel caso in cui non sussista prova della malafede, non vi è annullabilità qualora il contratto non abbia determinato un effettivo e concreto danno in capo all’incapace.

Si nota, quindi, il disfavore della disciplina – soprattutto in tema di regime probatorio – per l’incapace naturale.

La giurisprudenza è però intervenuta sul punto con un cambio rotta: per ottenere l’invalidità dell’atto compiuto dall’incapace naturale non è necessario fornire la prova del fatto che il soggetto, al momento della stipula del negozio, fosse in uno stato di incapacità totale ed assoluto, sarà invece sufficiente dar prova che le sue facoltà psichiche fossero perturbate al punto da impedire una cosciente valutazione del contenuto del negozio e dei suoi effetti.

Ne consegue che, per l’annullabilità del contratto preliminare, oltre alla prova dell’effettivo e concreto danno, ovvero della malafede dell’altro contraente, sarà sufficiente provare che una delle parti, a causa di una patologia mentale anche temporanea, non fosse in grado di compiere una cosciente ed adeguata valutazione del negozio.