Il preliminare di preliminare

contrattualistica preliminare

L’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite

Con sentenza n. 4628 del 2015 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, mutando il proprio orientamento rispetto alle pronunce precedenti, si è espresso in tema del c.d. preliminare di preliminare, molto utilizzato nella prassi immobiliare, riconoscendone la validità ma con alcune specifiche.

Il preliminare di preliminare si definisce come l’accordo con cui le parti si impegnano a proseguire le trattative che le porteranno alla sottoscrizione di un contratto preliminare.

In buona sostanza vi è una formalizzazione della prima fase delle trattative contrattuali tra le parti e, mediante questo accordo, le stesse di obbligano a proseguire la trattativa determinando una formazione progressiva del contratto.

La vicenda processuale trovava origine nella volontà dei promittenti venditori – che avevano sottoscritto con i promissari acquirenti una scrittura privata per la stipula di un successivo contratto preliminare di compravendita immobiliare – di adire il Tribunale domandando l’esecuzione in forma specifica, ex art.2932 c.c., nei confronti dei promissari acquirenti. 

I promissari acquirenti si costituivano in giudizio contestando l’efficacia obbligatoria dell’accordo e lamentando l’impossibilità, per il giudice, di procedere con l’esecuzione in forma specifica stante il carattere non vincolante dell’accordo.

Il Giudice di prime cure qualificava l’accordo in oggetto come preliminare di preliminare: si tratterebbe di una scrittura contenente l’impegno delle parti a stipulare un successivo contratto preliminare di compravendita (in buona sostanza un contratto con cui le parti si obbligavano ad obbligarsi).

Il Tribunale, nel rispetto dell’orientamento giurisprudenziale maggioritario, dichiarava la nullità dell’accordo per difetto di causa: non vi era alcun interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico che potesse rendere valido l’accordo. Il preliminare di preliminare sarebbe, semplicemente, una duplicazione del preliminare stesso avendone la medesima causa e il medesimo fine e, pertanto, ne deriverebbe la nullità.

Anche il Giudice della Corte d’Appello adita confermava quanto deciso dal Tribunale precisando che il preliminare di preliminare e il successivo contratto preliminare, avrebbero avuto il medesimo contenuto e ciò comporterebbe un difetto di autonomia della causa del primo contratto rispetto al secondo.

La questione veniva, quindi, affrontata dalla Corte di Cassazione.

Veniva evidenziata, nel ricorso, la concreta necessità delle parti di formalizzare l’assunzione del proprio impegno alla stipula di un successivo preliminare in via provvisoria in quanto, nel periodo che sarebbe intercorso tra il preliminare di preliminare e il preliminare stesso, la banca avrebbe fatto le dovute ricerche in materia ipotecaria dell’immobile oggetto di vendita.

Insomma, emergeva la necessità di scandire più fasi delle trattative per gli acquisti immobiliari per avere tempo e modo di verificare tutti gli elementi dell’affare che, quindi, si formerebbe progressivamente.

La seconda sezione civile della Cassazione adita rimetteva la causa al Presidente che provvedeva all’assegnazione alle Sezioni Unite della Corte.

Le Sezioni Unite, in primo luogo, precisano di non discostarsi totalmente dal precedente orientamento giurisprudenziale secondo il quale “il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione”. 

Specifica, però, che il caso oggetto di disamina non potesse rientrare in tale tipologia generale e che fossero necessarie alcune precisazioni.

Nel caso di specie, infatti, il preliminare di preliminare conteneva una condizione che rendeva provvisorio l’impegno assunto e rimetteva ad un secondo momento la stipula del vero contratto preliminare.

Invero, sostiene la Corte, il preliminare di preliminare conteneva non solo l’obbligazione di obbligarsi a stipulare un preliminare, ma anche l’obbligazione a stipulare il definitivo. A mente di quanto disposto dall’art.1419 c.c. secondo cui “La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità”, allora l’eventuale nullità dell’accordo per difetto di autonomia della causa deve essere parziale e non può investire di nullità anche l’obbligazione di stipulare il contratto definitivo.

La Corte, al fine di dare validità al preliminare di preliminare, specifica che “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.

IL PRELIMINARE DI PRELIMINARE

Parte 2

Il precedente orientamento giurisprudenziale

In materia di preliminare di preliminare, l’orientamento giurisprudenziale precedente all’intervento chiarificatore del 2015 negava la liceità e la validità del preliminare di preliminare.

In particolare, la Corte di Cassazione con sentenza 8038/09 specifica che “L’art. 2932 c.c., instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti. Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi… ad obbligarsi a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito”.

La Corte, quindi, non riconosceva un valore giuridico vincolante alla fase delle trattative antecedenti al preliminare di compravendita in quanto ritenuto una semplice duplicazione del contratto preliminare non meritevole di tutela nel nostro ordinamento.

In buona sostanza non può ritenersi valido un accordo vincolante avente ad oggetto la regolamentazione definitiva di un rapporto giuridico meramente preparatorio di un futuro accordo. Ciò in quanto le parti avrebbero già formato totalmente la propria volontà e un accordo preparatorio sarebbe inutile e non meritevole di tutela.

Un diverso orientamento invece ritiene possibile suddividere il percorso di formazione progressiva del contratto, che conduce alla stipula del definitivo, in tre fasi.

In questo caso le parti andrebbero a regolare, tramite il preliminare di preliminare, un assetto di interessi diverso ed autonomo da quello che costituirà oggetto del preliminare. Sarà, quindi, compito del giudice quello di valutare, con riguardo al caso concreto, l’identità o meno dei “2 preliminari”.

Va tenuto presente che, nell’ambito delle compravendite immobiliari, non si è mai attenuato l’utilizzo dello strumento del preliminare di preliminare (o, comunque, di accordi simili anche se diversamente nominati).

Spesso nelle trattative immobiliari si possono rinvenire 3 fasi:

  1. Prima fase: l’acquirente sottoscrive una proposta d’acquisto formulando un’offerta al proprietario dell’immobile. Con detto accordo le parti possono definire degli elementi provvisori, riservandosi del tempo per verificare la fattibilità o meno dell’affare e gli elementi più specifici che lo caratterizzano (es. verificare lo stato del bene, le qualità del venditore, appurare la conformità del bene ecc) impegnandosi a sottoscrivere un contratto preliminare entro una certa data e il contratto definitivo entro un’altra data. Le parti decidono di assumere un impegno in questa fase ma non di assumere il vincolo contrattuale vero e proprio. Ciò perchè non ritengono maturo il momento per consacrare l’incontro delle proprie volontà a causa della presenza di elementi incerti ai quali, prima di vincolarsi, dev’essere data certezza;
  2. Seconda fase: stipula del contratto preliminare;
  3. Terza fase: rogito notarile.

Secondo la giurisprudenza del 2009, quindi, il preliminare di preliminare sarebbe nullo quando ha un contenuto identico a quello dell’accordo successivo.

Con la sentenza delle Sezioni Unite del 2015, invece, il discorso diventa più preciso e viene riconosciuta l’esigenza delle parti ad una formazione progressiva dell’accordo.

Ciò a condizione che si riscontrino degli interessi autonomi in ogni fase della trattativa. Si è parlato di causa concreta del contratto quale “scopo pratico del negozio…sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato”.

Secondo gli Ermellini “va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare. L’assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di “preliminare di preliminare” potrebbe in tali casi riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto”.

Non c’è invece formazione progressiva del contratto, con conseguente nullità del contratto per difetto di causa: “Non si può assegnare utilità al “bis in idem” in quanto volto alla mera ripetizione del primo contratto ad identici contenuti, se e quando le parti sono disposte al mutamento del contenuto del contratto, al cambiamento di esso, l’obbligazione assunta sembra avere per oggetto non il contrarre, ma il contrattare”.

La Corte, nello specifico, evidenzia la regola generale secondo cui “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.

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