Premessa
La legge 9 dicembre 1998, n.431, chiamata Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, ha riconosciuto quel grado di libertà contrattuale alle parti in relazione alla scelta della tipologia contrattuale migliore per le loro esigenze.
Le parti, quindi, potranno scegliere tra due tipologie contrattuali:
- Il contratto libero: la legge stabilisce la durata minima della locazione in anni 4 ma è lasciata alle parti la determinazione della misura del canone;
- Contratto concordato: la legge stabilisce la durata minima della locazione in anni 3, ma la misura del canone non sarà oggetto di libera determinazione delle parti, bensì dovrà essere concordata sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
La normativa, come è noto, prevede la possibilità di rinnovazione del contratto stipulato alla scadenza del periodo di durata prefissato ex lege nei termini indicati: la rinnovazione, però, potrà verificarsi nel caso in cui il locatore non abbia esercitato il suo diritto potestativo di diniego alla prima scadenza contrattuale.
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza, però, non è completamente libero, ma subordinato a specifici motivi.
I motivi
Come anticipato, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è subordinato a specifici motivi che, per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, sono indicati nell’art.3 della Legge 431/1998.
In particolare:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Tra quelli sopra evidenziati, uno dei motivi di maggior rilevanza è il primo: quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso proprio o di familiari.
Sul punto è importante precisare che, secondo la giurisprudenza, “affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della L. 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso” (cfr. Tribunale di Roma, sent. n.7777/2020).
Modalità di esercizio
Il locatore, a pena di decadenza, dovrà dichiarare in maniera esplicita al conduttore la propria volontà di conseguire la piena disponibilità dell’immobile (libero da persone e vuoto da cose) alla scadenza del contratto.
La comunicazione dovrà effettuarsi tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione (per gli immobili ad uso commerciale i mesi sono 12).
Nella comunicazione inviata dal locatore al conduttore deve necessariamente essere indicato in maniera precisa, chiara e puntuale, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata.