Premessa
La questione riguarda appartamenti siti in un complesso immobiliare in cui viene costituito un Condominio e ci si chiede quale siano le installazioni che il proprietario di un appartamento possa inserire sul proprio balcone.
È opportuno analizzare le norme civilistiche che disciplinano l’utilizzo delle parti destinate ad uso comune e le zone di proprietà esclusiva.
La normativa
La disciplina applicabile a casi similari è quella contenuta negli artt. 1122 c.c. e 1102 c.c.
Dispone l’art. 1122 c.c.: “Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”
Mentre, secondo l’art. 1102 c.c.: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.
Sulla scia delle previsioni normative di cui sopra, si può sostenere che l’opera apportata alla cosa nella propria abitazione ex art. 1122 c.c. non può causare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio, mentre, se apportata alla cosa comune ex art. 1102 c.c. per un uso proprio, non deve alterarne la destinazione e impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e deve in ogni caso rispettare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico.
Il limite del decoro architettonico
Si ponga una premessa: il balcone, sia esso aggettante o incassato, è di proprietà del condomino cui esso inerisce.
È certamente vero, infatti, che i balconi consentono l’estensione della proprietà individuale attraverso l’utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità d’affaccio; tuttavia, è altrettanto vero che gli stessi (o, almeno, alcune parti) si pongono come elementi decorativi esterni che si inseriscono nella struttura della facciata, rientrando, quindi, nella sfera condominiale.
Come precisato da recente Cassazione con sentenza 10848/2020, “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”.
Per stabilire quali sono gli elementi decorativi del balcone è necessario guardare al caso concreto e valutare la portata che tale struttura ha sull’armonia dell’edificio.
In generale, comunque, si può dire che gli elementi “verticali” che compongono la facciata, costituiscono parte comune.
Quanto al decoro “si rammenta che, secondo l’orientamento interpretativo seguito dalla giurisprudenza di legittimità, per decoro di un edificio deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e dalle strutture che connotano la stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (tra le altre Cass. n. 851/2007)” (Trib. L’Aquila 24 maggio 2011 n. 360).
Quanto al danno all’estetica dell’edificio la giurisprudenza ha specificato che “l’apprezzabilità dell’alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Ancora, “In materia di condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico – di cui all’art. 1120, secondo comma, c.c. è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell’intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o che, quello economico possa ritenervisi insito. [Nel caso in esame, il Tribunale non ha ritenuto esservi una alterazione avente le sopra richiamate caratteristiche (evidenziate dalla giurisprudenza di legittimità) e, comunque, tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di valutazione economica, tenuto conto di quanto rilevato in fatto in ordine alle qualità intrinseche (rimuovibilità della struttura) ed estrinseche (i montanti ed i tendaggi) della zanzariera e che la stessa è apposta in una proprietà privata quale il balcone in esame; nonché di quanto appare dei luoghi condominiali rappresentati dalle fotografie in atti ed in mancanza di diversa prova.]” (Trib. Milano n.3222/17).
Stante le pronunce sopra richiamate si può dedurre che l’installazione da parte del proprietario è possibile ma se questa riguarda le parti comuni allora dovrà essere rispettato il limite consistente nel divieto di alterazione tale da arrecare un pregiudizio estetico al complesso immobiliare.