Premessa
Il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul mandato ex art.1703 c.c. che recita “Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra”.
Allora, in virtù di un contratto di mandato tra le parti, l’amministratore ha il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia di cui all’articolo 1710 c.c.
Tra i doveri dell’amministratore di condominio ricordiamo che, soprattutto nel momento storico in cui ci troviamo, fondamentale è il ruolo assunto dall’amministratore per accedere ai bonus fiscali. In questo caso l’amministratore non si limita a convocare l’assemblea, ma svolge una importante attività di consulenza sulla possibilità di accesso ai vari bonus e superbonus previsti dalla legge.
Egli, infatti, deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri che discendono direttamente da quanto previsto dall’art.1130 c.c. tra cui:
- L’individuazione di tecnici abilitati verificandone i requisiti;
- La produzione della documentazione necessaria allo sviluppo del progetto;
- L’individuazione dei soggetti che siano in grado di garantire al condominio la eventuale cessione del credito;
- Dovere di informazione ai condomini di tutte le informazioni raccolte;
- Coordinazione delle attività dei cantieri che verranno avviati;
- Gestire tutti gli aspetti relativi alla contrattualistica;
- Provvedere alla convocazione delle assemblee ed acquisire le delibere necessarie secondo l’iter previsto;
- Gestire, più in generale, tutta la gestione del bonus.
È chiaro che, anche nell’adempimento di tutta questa serie di obblighi ed attività, l’amministratore di condominio debba svolgere il proprio incarico con il grado di diligenza richiesta.
Le conseguenze
In considerazione della qualifica contrattuale del rapporto tra amministratore e condominio (come sopra detto, trattasi di contratto di mandato), emerge dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore per gli obblighi assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato.
Ciò viene pacificamente riconosciuto anche dalla Corte di Cassazione che, già dal 2005 con sent. 20317, affermava che “nel rapporto interno tra mandante amministratore e mandante condominio, l’amministratore negligente che con la sua azione od omisiione abbia procurato danni a terzi è comunque tenuto – per il princpio generale del neminem ledere – a risarcire i danni medesimi in rapporto eziologico con la sua condotta”.
Nell’esecuzione degli incarichi affidati all’amministratore, assume rilevanza – oltre alla violazione delle norme di legge e di quelle previste dal regolamento condominiale – anche la c.d. “mala gestio” che si può rinvenire nel caso in cui detto soggetto conduca una “cattiva gestione” del condominio.
La mala gestio dell’amministratore di condominio, peraltro, determina una responsabilità contrattuale dello stesso alla quale possono conseguire eventuali danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per richiedere il risarcimento dei danni subiti.
È però possibile che i “danni” di cui si è appena trattato, non si siano ancora concretamente realizzati: ciò non esclude, di per sé, una mala gestio dell’amministratore che – in ogni caso – qualora abbia violato , ad esempio, i doveri di corretta informazione gravanti sullo stesso, sarà comunque tenuto a rispondere della sua condotta.
La giurisprudenza pronunciatasi negli anni sul punto, ha, in più occasioni, confermato la responsabilità dell’amministratore di condominio nelle ipotesi di omessa fruizione del beneficio da parte dei condomini nei casi di colpevolezza o mala gestio imputabile all’amministratore stesso ed in particolare anche la responsabilità dell’amministratore nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte del condomino sia a esso imputabile (in tale senso, Cass., 26 settembre 2017, n. 22343; Cass., 14 maggio 2013, n. 11548): allo stesso modo ben potrà essere confermata una responsabilità per mala gestio dell’amministratore, anche nel caso in cui vi sia effettiva fruizione da parte dei condomini del beneficio fiscale (infatti l’omessa informazione, da parte dell’amministratore, di elementi essenziali per la formazione di una consapevole decisione dei condomini, costituirebbe – di per sé – un’ipotesi di mala gestio che renderebbe viziata la delibera assembleare).
Sul punto assume rilievo la disciplina in ordine all’annullamento delle delibere condominiali trova la propria fonte all’articolo 1137 c.c. che così statuisce: “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I [669 bis ss. c.p.c.], con l’esclusione dell’articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.
Anche se la possibilità di impugnazione della delibera assembleare è uno degli elementi che garantisce una maggior tutela per i condomini (si ricorda il termine breve di 30 gg per l’impugnazione e il necessario tentativo di mediazione che deve precedere la causa di merito), è pur vero che l’assemblea condominiale ha il potere di provvedere alla sostituzione di una delibera viziata approvando, quindi, una delibera sostitutiva.
Ben si potrebbe, quindi, formare una richiesta in tal senso all’amministratore di condominio per evitare le lungaggini e i costi di una causa di merito.