Premessa
Il termine “SFRATTO” indica quel provvedimento che viene emesso dal Giudice al termine dei c.d. “procedimenti per convalida di sfratto” ex art.657 c.p.c.
Quali sono questi procedimenti? Si richiamano: convalida di sfratto per morosità, convalida di sfratto per finita locazione e sfratto del prestatore d’opera
I procedimenti
– Convalida di sfratto per morosità: si riferisce al caso in cui l’inquilino ometta di corrispondere i canoni di locazione.
Questo tipo di procedimento può venire azionato i) quando l’inquilino omette di pagare anche una sola mensilità, decorsi i 20 gg dalla scadenza (es. se il mio inquilino deve pagare il 5 di ogni mese, potrò azionare il procedimento per convalida di sfratto per morosità il 26 dello stesso mese) oppure ii) se l’inquilino omette di corrispondere gli oneri accessori (es. le bollette) e tali oneri ammontano ad oltre 2 mensilità di canoni (questo particolare motivo, però, è applicabile solo per le locazioni ad uso abitativo).
Questo procedimento, oltre a permettere la liberazione dell’immobile, garantisce anche il recupero delle somme non versate. Ciò perché, oltre alla richiesta di convalida dell’intimato sfratto e, quindi, della liberazione dell’immobile, il proprietario potrà chiedere altresì la condanna al pagamento dei canoni e oneri accessori non versati;
– Convalida di sfratto per finita locazione: questo tipo di procedimento, a sua volta, si divide in 2 diverse ipotesi: i) la licenza per finita locazione e ii) lo sfratto per finita locazione.
La licenza per finita locazione serve per ottenere una “condanna futura”; un procedimento con il quale il locatore o il concedente intima il rilascio dell’immobile manifestando, prima della scadenza del contratto, la volontà di non rinnovarlo e di riottenere, così, la disponibilità del bene alla scadenza del rapporto contrattuale. Il locatore o il concedente utilizzano tale procedimento giudiziale al fine di ottenere la pronuncia di una sentenza utilizzabile in futuro, qualora alla scadenza del contratto, il conduttore non rilasci spontaneamente l’immobile.
Si tratta, cioè, di un procedimento con cui il locatore o il concedente mirano ad evitare la rinnovazione tacita del contratto alla sua scadenza ed a precostituirsi un titolo esecutivo da far valere alla scadenza naturale del contratto, in caso di mancato rilascio dell’immobile. Peraltro, non v’è termine per l’azione volta ad ottenere la licenza per finita locazione.
Lo sfratto per finita locazione, invece, viene azionato quando il contratto è già giunto alla sua scadenza e – nonostante questo – l’inquilino omette di lasciare l’immobile. Il procedimento permette di ottenere un titolo che imponga all’inquilino di liberare l’immobile.;
– Sfratto del prestatore d’opera: si riferisce al caso in cui il godimento dell’immobile rappresenta il corrispettivo di una prestazione d’opera. Accade, frequentemente, nei rapporti di portierato. Il giudizio di convalida può essere proposto quando si è verificata la cessazione del rapporto di lavoro per qualsiasi causa.