Contratto di locazione. Risoluzione per ritardo nel pagamento

contratto locazioni

La questione

Il procedimento veniva attivato da un proprietario di un immobile adibito ad uso commerciale che inviava comunicazione, al suo conduttore, informandolo della risoluzione anticipata del contratto di locazione giustificando tale scelta  sulla base di quanto previsto da una clausola del contratto di locazione stesso (secondo la quale il mancato pagamento di due rate anche non consecutive del canone di affitto e degli oneri accessori e/o condominiali avrebbe comportato la messa in mora del conduttore e il diritto del locatore di ottenere l’immediata risoluzione del contratto).

Il locatore adiva il competente Tribunale al fine di richiedere la dichiarazione di intervenuta risoluzione del contratto, la condanna alla consegna dell’immobile e la condanna al risarcimento dei danni.

Si costituiva il conduttore che ammetteva il ritardo nel pagamento dei canoni dovuti ma, dall’altro lato, richiamava quanto disposto dall’art. 91, comma 1, DL n. 18/2020 il quale, introducendo il comma 6 bis dell’art. 3 DL n. 6/2020 e a tutela delle imprese nel noto periodo di lockdown, prevedeva che l’osservanza delle misure di contenimento debba venir sempre valutata ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche in merito all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.

Ci si chiedeva, quindi, se la previsione di cui sopra a tutela delle imprese dovesse ritenersi applicabile per il solo periodo di chiusura effettiva delle attività, oppure anche in periodo successivo.

Il Tribunale

Il Giudice rilevava che, in concreto, i pagamenti venivano corrisposti dal conduttore, anche se con ritardo.

In ogni caso, i canoni corrisposti in ritardo dal conduttore erano quelli relativi ai mesi di maggio e giugno 2020, cioè i mesi successivi ai mesi di “chiusura per lockdown” (marzo e aprile 2020).

Il Tribunale precisava che si sarebbe mostrato in contrasto con qualsiasi principio di logica giuridica, alla ratio stessa ispiratrice dell’art.91 in commento, nonché al principio di buona fede nell’esecuzione del contratto, prevedere che i mesi di maggio e giugno 2020 fossero esclusi dalla “copertura” fornita dall’art. 91 co. 1 d.l. n. 18/2020. 

Il Tribunale, quindi, rigettava la domanda di risoluzione di parte attrice sulla base del principio secondo cui “Non è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso solo per il ritardo nel pagamento di due mensilità successive al periodo di “lockdown” atteso che la disposizione dell’art. 91 comma 1, DL n. 18/2020 tutela le imprese non solo per i mesi propriamente di chiusura delle attività, ma anche verosimilmente per un certo periodo di tempo successivo”.

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