Premessa
Per contratto transitorio di intende un contratto di locazione che, in deroga alle normali e generali previsioni di legge (generali tipologie dei contratti di locazione a canone libero di durata 4+4) per l’esigenza di transitorietà che contraddistingue il rapporto tra le parti, assume una durata massima di 18 mesi, rinnovabili qualora permanga o si protragga l’esigenza transitoria.
Come qualsiasi altro contratto, anche il contratto transitorio è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate (ad esclusione di quelli con durata inferiore ad 1 mese): la convenienza sta nel fatto che tale tipologia contrattuale permette al locatore di optare per il sistema della cedolare secca e, pertanto, di sfruttarne le relative agevolazioni fiscali.
Come per il contratto di locazione “generale”, anche quello di natura transitoria prevede la libertà di pattuizione del canone (rimessa, quindi, alla libertà negoziale delle parti), ad eccezione del caso in cui l’immobile sia collocato in zone urbane particolarmente dense di popolazione.
Requisiti soggettivi e oggettivi
Come anticipato, la normativa di legge prevede una serie di requisiti che devono essere rispettati al fine di poter qualificare il contratto come transitorio, diversamente verrà convertito nella forma ordinaria.
È infatti esplicitamente previsto che, in caso di violazione delle modalità di stipula relativi a: durata massima, canoni di locazione, ragione transitoria giustificatrice, allora si applicherà al contratto contestato, la durata ordinaria di anni 4+4.
Quali requisiti oggettivi, pertanto, si richiamano: durata, canoni, esigenze transitorie.
Il requisito soggettivo, invece, è relativo alla qualità del contraente che, sia per parte conduttrice che per parte locatrice, dovrà essere una persona fisica.
L’esigenza di transitorietà
Come è stato sopra specificato, il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria deve vedere, quale base del negozio stesso, specifiche esigenze di transitorietà che dovranno ricevere idonea menzione nel corpo del contratto stesso ma, oltretutto, devono essere provabili.
L’esigenza transitoria ben potrà far capo al conduttore o al locatore. Ad esempio: per il locatore potrebbe rinvenirsi tale esigenza nella volontà di procedere o di concludere la vendita dell’immobile o, ancora, nella volontà di riprendere il possesso dell’immobile da adibire a propria residenza.
Ancora, per il conduttore potrebbe rinvenirsi l’esigenza di transitorietà, ad esempio, in motivi lavorativi o personali (come spesso accade nei casi di cause separazione o divorzio).
Nel 2017 veniva data una limitazione a dette esigenze transitorie e, pertanto, si ritenevano ammissibili quelle individuate “nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” e “nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento”.
È comunque sempre necessario menzionare espressamente l’esigenza transitoria nel contratto ed allegarne la documentazione comprovante.