La questione
Un immobile di importanti metrature vedeva, come proprietari, 4 soggetti (Tizia, madre, Caia e Caietta, figlie, e Sempronio, figlio).
Tizia, comproprietaria dell’immobile, decideva di concedere in locazione parte dell’immobile (mediante 2 differenti contratti), per una durata di anni nove e un rinnovo di anni 6, in favore della società di 2 degli altri comproprietari (in particolare, Caia e Caietta, le figlie di Tizia) ma il canone previsto per tale contratto aveva un valore nettamente più basso rispetto ai normali valori di mercato.
Nel 2016 Tizia decedeva. Il figlio Sempronio, nel 2020, conveniva davanti al Tribunale le sorelle, in proprio e quali eredi di Tizia, per ottenere una pronuncia di condanna al risarcimento dei danni subiti in relazione al fatto che la madre, unilateralmente, aveva provveduto a concedere in locazione parte dell’immobile senza previo consenso di tutti gli altri comproprietari pattuendo, peraltro, un canone di locazione nettamente inferiore a quello previsto dal mercato del tempo.
Veniva disposta idonea CTU che evidenziava, effettivamente, che il canone di locazione previsto tra i parenti era decisamente inferiore rispetto a quello di mercato.
Sempronio evidenziava che la condotta posta in essere dalla madre, in palese violazione con quanto previsto dall’art.1108, co. 3, c.c., era stata concordata con le sorelle, altre comproprietarie che, di conseguenza, dovevano essere condannate – in proprio e nella qualità di eredi – al risarcimento di un danno figurativo subito da Sempronio.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale evidenziava che il diritto al risarcimento dei danni subiti non può che essere strettamente collegato all’intervenuta violazione di quanto previsto dall’art.1108 c.c. che, testualmente, recita “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune”.
Nel caso di specie, però, emergeva dalle risultanze processuali che era rinvenibile un contributo, una partecipazione all’accordo incriminato, da parte della società di Caia e Caietta in violazione dell’art.1108 c.c., comma 3.
Il Giudice, quindi, accoglieva la domanda di risarcimento formulata da Sempronio proprio in relazione a detto contratto; non era stata raggiunta prova, invece, circa il medesimo contributo/partecipazione delle sorelle circa l’altro contratto di locazione.
Va comunque precisato che la decisione di concludere un contratto di locazione abitativa di immobile in comproprietà non eccedente i 9 anni sia da considerarsi atto di ordinaria amministrazione: ciò comporta che sia necessario in consenso della maggioranza dei comproprietari. Diverso è per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata ultranovennale: la violazione della previsione di cui all’art.1108 c.c., comma 3, comporta il diritto all’ottenimento del risarcimento del danno subito da parte del comproprietario non partecipante all’atto.
La domanda risarcitoria dovuta al canone di locazione decisamente inferiore rispetto ai valori di mercato meritava, quindi, di essere accolta.