Il contratto di locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La durata della locazione secondo la legge 392 del 1978 che ha per oggetto:
immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni, se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni.
di immobili adibiti ad attività commerciale non può essere inferiore a sei anni
non può essere inferiore a nove anni se l’immobile è adibito ad attività alberghiere.se in questi casi è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista dalla legge.
Art. 1575 – Obbligazioni principali del locatore.
Il locatore deve:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Art. 1587 – Obbligazioni principali del conduttore.
Il conduttore deve:
- prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
- dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Mancato pagamento dei canoni: ritardo di massimo 20 giorni, dalla scadenza prevista in contratto, per pagare il canone di locazione mensile.
Aspetti processuali.
Mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità della successiva azione giurisdizionale (D.Lgs n.28/2010) per tutte le controversie locatizie; ed il procedimento di conciliazione paritetica, con specifico riferimento alle locazioni c.d. a canone concordato
Ricorso per decreto ingiuntivo ex Art. 633 CPC: procedimento speciale sommario con il quale il titolare di un credito liquido, certo ed esigibile, fondato su prova scritta, può ottenere, mediante presentazione di un ricorso al giudice competente, un provvedimento (decreto ingiuntivo) con il quale ingiunge al debitore di adempiere l’obbligazione (di pagamento o di consegna) entro quaranta giorni dalla notifica, avvertendolo che entro il medesimo termine può proporre opposizione (trasformando così il procedimento da sommario in ordinario) e che, in mancanza di opposizione, si procederà ad esecuzione forzata.
Competenza: Tribunale (in ogni caso, a prescindere dal valore) del luogo in cui si trova la cosa locata
OPPOSIZIONE AL D.I.: Atto: Ricorso da depositare in cancelleria entro il termine di 40 giorni dalla notifica del d.i. (ex art. 641 cpc)
Ove proposta erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine perentorio di cui all’art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che entro tale data sia stata comunque notificata alla controparte (Cass. Civ. III 2.4.09, n. 8014).
Oppure, SFRATTO PER MOROSITÀ EX ART. 658 CPC: “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”. procedimento speciale per ottenere:
- la risoluzione del contratto di affitto;
- il rilascio e la riconsegna dell’immobile;
- il pagamento dei canoni arretrati.
Presupposti:
- presenza di un regolare contratto di locazione tra le parti (scritto e registrato)
- mancato pagamento del canone di locazione
Forma dell’atto: atto di citazione
Competenza: Tribunale (in ogni caso, a prescindere dal valore) del luogo in cui si trova la cosa locata