L’attività posta in essere dagli agenti di affari in mediazione è regolata dalla legge n.39 del 1989.
ll diritto alla provvigione scatta non al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, ma in una fase anteriore, ossia alla conclusione dell’affare, inteso come qualsiasi operazione che generi un obbligo giuridico in capo alle parti.
Basta anche la firma del preliminare (ossia il cosiddetto compromesso) per far scattare il diritto dell’agente immobiliare.
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se non ha stipulato alcun contratto con una o entrambe le parti: basta, il semplice fatto di averle messe in contatto tra loro agevolando così la conclusione dell’affare. Quindi, non è necessario un precedente conferimento di incarico: l’intermediazione non costituisce necessariamente un vero e proprio contratto, ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione.
Se le parti non arrivano alla stipula del definitivo senza un valido e giustificato motivo (come nel caso di un semplice ripensamento), il mediatore va ugualmente pagato ed a pagarlo devono essere entrambe le parti. Viceversa, la provvigione non è dovuta se si dimostra che il rifiuto alla stipula dell’affare è giustificato da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore (si pensi a un soggetto fallito o con gravi precedenti penali).
La mancata informazione da parte del mediatore su difformità edilizie, sia pur sanabili, può essere una causa di restituzione della provvigione pagata. Difatti, l’attività svolta dal mediatore come quella di ogni altro contraente, deve essere informata ai principi di correttezza, obblighi di informazione a cui è tenuto il mediatore. (Art. 1175-1776-1375 c.c.)
L’obbligo di informazione gravante sul mediatore comprende non soltanto l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale.
Nelle pronunce più recenti, la Suprema Corte ha affermato che il mediatore, pur non essendo tenuto a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto di trasferimento), al fine di individuare circostanze rilevanti circa la conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, di un obbligo di corretta informazione con l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore. Su di lui, grava anche il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.
Qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente .
Se le parti firmano il contratto dopo la scadenza dell’incarico all’agente, è comunque necessario pagare la provvigione. Viceversa, se la conoscenza delle parti è avvenuta dopo la scadenza del contratto con l’agenzia, non bisogna versare alcun compenso.
Secondo la Cassazione il mediatore non ha diritto alla provvigione nel caso in cui il compratore si sia limitato a sottoscrivere una semplice “proposta irrevocabile d’acquisto” con l’agenzia immobiliare. E ciò perché si tratta di un semplice accordo preparatorio in vista di un’intesa più soddisfacente. (“preliminare di preliminare” che non crea alcun obbligo giuridico tra le parti).
In secondo luogo, il diritto alla provvigione scatta solo se l’affare concluso dalle parti è, identico a quello proposto inizialmente dall’agente: cambiare una delle parti con un prestanome non serve ad evitare il pagamento nei confronti del professionista.