La comunione e la sua disciplina giuridica vs la comunione negli edifici: il Condominio
La comunione
Un diritto soggettivo può appartenere a più persone le quali divengono tutte contitolari del medesimo diritto; se la contitolarità ha ad oggetto un diritto reale allora prende il nome di comunione pro indiviso.
Si ha comunione quando la titolarità di un diritto reale è in comune a più persone.
A livello normativo la prima norme di riferimento da richiamare è l’art. 1100 c.c. secondo il quale “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge [258 ss. cod. nav.] non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti”.
A ciascuno dei titolari spetta una quota ideale dell’intero bene. Detta quota evidenzia la misura di facoltà, diritti, obblighi di ciascun contitolare.
Se non è previsto diversamente, le quote si presumono uguali.
Costituzione e tipologie
La comunione può essere costituita in diversi modi. Richiamiamo:
- Comunione volontaria: scaturisce da un accordo;
- Comunione incidentale: scaturisce senza un atto diretto alla sua costituzione;
- Comunione forzosa: scaturisce dall’esercizio di un diritto potestativo di uno dei futuri contitolari (es. comunione forzosa del muro di confine).
Per quanto riguarda la disciplina applicabile alla comunione è altresì necessario distinguere tra:
- Comunione ordinaria: è regolata dagli artt. 1100-1116 c.c.;
- Comunioni speciali: sono figure autonome previste e disciplinate in maniera specifica dalla legge (es. la comunione negli edifici); a queste si applicano le norme in materia di comunione ordinaria solo se compatibili.
I poteri di godimento e di disposizione
Il principio generale in materia di comunione prevede che il diritto di ciascuno dei titolari trova dei limiti nei diritti degli altri.
Per quanto riguarda il potere di godimento:
- Ciascuno dei contitolari può servirsi della cosa comune a condizione che:
- Non ne alteri la destinazione;
- Non impedisca agli altri contitolari di utilizzarla in proporzione al diritto di ciascuno.
- Ciascuno dei contitolari ha diritto di percepire i frutti in proporzione alla rispettiva quota pur dovendo partecipare, sempre in proporzione, alle spese per la sua gestione.
Per quanto riguarda il potere di disposizione, invece, ciascun proprietario può disporre della propria quota alienandola, ipotecandola, concedendola in usufrutto senza intaccare la quota altrui.
Gli atti di disposizione di tutto il bene, invece, devono essere disposti con il consenso di tutti i contitolari.
L’amministrazione della cosa comune
Ciascuno dei contitolari deve partecipare all’amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione sarà sufficiente il consenso di tanti proprietari le cui quote rappresentino più della metà del valore complessivo della cosa comune; per gli atti di straordinaria amministrazione, così come per le innovazioni, occorre una maggioranza dei 2/3 del valore complessivo della cosa comune.
Lo scioglimento della comunione
Il codice civile prevede che:
- Da un lato ogni partecipante possa chiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione;
- Dall’altro lato prevede il divieto di un accordo tra le parti che implichi l’obbligo di restare vincolati alla comunione per un periodo superiore ai 10 anni.
Il condominio
Secondo quanto previsto dall’art. 1117 bis c.c. si ha condominio quando, in un medesimo edificio, coesistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle prime quali:
- Parti dell’edificio necessarie all’uso comune (es. muri, tetti, scale)
- Aree destinate al parcheggio e locali per i servizi comuni (es. lavanderie, portineria)
- Opere, installazioni, manufatti destinati all’uso e al godimento comune (es. ascensore).
La disciplina del codice civile è stata ampiamente modificata con l’introduzione della Legge 220/2012.
In un condominio le parti comuni si presume appartengano a tutti i comproprietari delle singole unità abitative in regime di comunione, in proporzione al valore delle singole proprietà immobiliari. Esse sono funzionali ad un miglior sfruttamento delle unità immobiliari e, per questo, ne è sancita l’indivisibilità.
Diritti e doveri del singolo condomino
Il singolo condomino:
- Può far uso delle parti comuni purchè non incida negativamente sulla destinazione d’uso, non impedisca agli altri condomini di usufruirne, non arrechi pregiudizio alla stabilità e sicurezza dei luoghi;
- Può, nei limiti di cui sopra, apportare modifiche migliorative alle parti comuni;
- Deve contribuire, in misura proporzionale, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni nonché per le innovazioni deliberate dalla maggioranza;
- Non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese condominiali rinunciando al suo diritto sulle parti comuni;
- Non può disporre delle parti comuni, nemmeno pro quota, se non congiuntamente alla porzione di unità immobiliare di proprietà esclusiva;
- Non può eseguire opere nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva che rechino danno alla parte comune.
Assemblea e amministratore di condominio
Va in primo luogo precisato che, negli ultimi anni, la giurisprudenza si è mostrata favorevole nel riconoscere al condominio un’attenuata personalità giuridica e, certamente, una soggettività giuridica autonoma.
Gli organi del condominio sono l’assemblea condominiale e, in presenza di oltre 8 condomini, l’amministratore di condominio.
L’assemblea di condominio è l’organo collegiale competente per assumere le decisioni più rilevanti della vita del condominio.
All’assemblea hanno diritto di intervenire tutti i condomini. Quest’organo ha svariate competenze; tra queste la nomina dell’amministratore, l’approvazione e la modifica del regolamento condominiale ecc..
Altra figura di estremo rilievo è l’amministratore, organo che viene nominato dall’assemblea ordinaria.
Egli è legittimato alla convocazione annuale dell’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto condominiale e per ogni altra materia di competenza in via ordinaria nonché alla convocazione in via straordinaria.
Il funzionamento dell’assemblea e dell’amministratore di condominio è molto complesso e necessiterà di essere maggiormente approfondito per garantire una completezza di trattazione.
Avv. Giulia Invernizzi