Pillole di diritto: contratto di compravendita 

Definizione: la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.).

Obbligazioni del venditore:

1) Fare acquistare al compratore la proprietà della cosa o la titolarità del diritto oggetto dello scambio. 

2) Consegnare la cosa al compratore.

3) Garantire il compratore dall’evizione: la garanzia per evizione è la garanzia che, in un contratto di compravendita, un venditore è tenuto a fornire all’acquirente, con la quale egli si assume il rischio che il compratore sia privato del bene acquistato a causa di diritti di terzi sul bene stesso. Nel caso in cui l’acquirente subisce l’evizione totale, cioè viene privato del bene perché questo viene riconosciuto di proprietà di un terzo, il venditore è tenuto a rimborsargli il prezzo d’acquisto, le spese e i frutti che egli ha dovuto consegnare al terzo. In caso di evizione parziale, l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

4) Garantire il compratore dai vizi della cosa: il venditore deve garantire che la cosa venduta non ha vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La garanzia non è dovuta per i vizi che fossero noti al compratore o facilmente riconoscibili al momento del contratto, usando un minimo di diligenza. 

In caso di vizi, il compratore ha due possibilità: 

– chiedere la risoluzione del contratto (“azione redibitoria”); 

– chiedere una riduzione del prezzo del bene gravato da vizio. (“azione estimatoria” o “quanti minoris”). 

5) Garanzia sulle qualità: la cosa venduta deve anche avere le qualità promesse e le qualità essenziali per l’uso a cui è destinata.
Se la cosa non presenta le qualità promesse, si parla di inadempienza contrattuale. Difatti, in tal caso, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, oltre, naturalmente, al risarcimento di eventuali danni subiti. 

Obbligazione del compratore:

1) pagare il prezzo pattuito entro il termine e nel luogo stabiliti dal contratto; 

2) prendere in consegna il bene, nel luogo in cui è stato acquistato. Se la consegna deve avvenire in altro luogo, in mancanza di accordi specifici, il costo del trasporto è a carico del compratore e chi vende non è responsabile degli eventuali danni provocati dallo spedizioniere o dal trasportatore. 

Figure particolari di vendita

• Vendita di cose mobili: vendita avente ad oggetto beni mobili.

      Tutela contro l’inadempimento delle parti:  

• Se il compratore non si presenta a ricevere la cosa venduta il venditore può depositarla in un pubblico deposito. 
• Se il compratore non paga il prezzo il venditore può far vendere la cosa per conto e a spese del compratore per mezzo di un ufficiale giudiziario o di un commissario nominato dal tribunale ed ha diritto al risarcimento del danno. 
• Se è il venditore a non adempiere il compratore può far acquistare le cose a spese del venditore, sempre per mezzo di un commissario ed ha il diritto al risarcimento del danno. 
• Se una delle parti non adempie la propria prestazione e l’altra non l’accetta e non esegue la propria, il contratto si risolve di diritto. 

• Vendita con riserva di proprietà: in tale forma di vendita il compratore paga il prezzo, anziché in un’unica soluzione, in varie rate periodiche, ed è solo col pagamento dell’ultima rata che acquista la proprietà della cosa comprata.
  Tutela in caso di inadempimento: in caso di mancato pagamento di una sola rata si ha la risoluzione soltanto se questa rata supera l’ottava parte del prezzo. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, questi ha diritto alla restituzione delle rate pagate.  

• Vendita con riserva di gradimento: si tratta di una vendita sottoposta a condizione sospensiva, difatti essa non si perfeziona fino a quando il gradimento del compratore non sia comunicato al venditore.

• Vendita con patto di riscatto: il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta, mediante la restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese fatte dal compratore, entro due anni per i beni mobili ed entro cinque anni per i beni immobili. 

PROFILI PROCESSUALI 

Azione redibitoria: con l’azione redibitoria, alternativa all’azione estimatoria, il compratore intende risolvere il contratto, restituendo il bene gravato da vizio e richiedendone il prezzo, se già stato versato.

Condizione per intraprendere questa azione è la dimostrazione di un grave inadempimento del venditore, laddove il vizio riguardi una qualità essenziale dell’oggetto.

In primo luogo, è necessario denunciare il vizio.

L’art. 1495 codice civile stabilisce che il vizio deve essere denunciato entro otto giorni dalla consegna del bene viziato, se si tratta di vizio apparente, oppure dalla scoperta del vizio occulto.

La denuncia può essere fatta tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Non è necessaria la denuncia in due casi:

• si tratta di un vizio occultato dallo stesso venditore (tale circostanza, tuttavia, deve essere dimostrabile); 
• il venditore ha riconosciuto il vizio.

Con l’invio della denuncia, si apre una fase di trattativa stragiudiziale, ove il compratore chiede la risoluzione del contratto.

L’invio della denuncia è importante anche sotto un secondo aspetto: il vizio occulto può essere fatto valere anche come eccezione, cioè come “risposta” ad una eventuale causa che il venditore intenta nei confronti del compratore, sempre a condizione che il vizio occulto sia stato denunciato tempestivamente.

Qualora la fase giudiziale non abbia esito positivo, il compratore potrà decidere di citare in giudizio il venditore. Tuttavia, la citazione in giudizio ha un termine di prescrizione di un anno. Lo stesso termine annuale vale anche per l’eccezione di vizio occulto.

Azione estimatoria: con l’azione estimatoria, alternativa all’azione redibitoria, il compratore non vuole risolvere il contratto, ma intende richiedere una riduzione del prezzo. 

La fase “stragiudiziale” per l’azione estimatoria è identica a quella dell’azione redibitoria. Diversa è, ovviamente, la fase giudiziale, davanti all’autorità giudiziaria, in quanto in questo secondo caso non si chiede la risoluzione del contratto, ma solamente la riduzione del prezzo.

Azione di risarcimento del danno derivante dal vizio: l’art. 1493 c.c. prevede che “in ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa”.

Il compratore deve quindi dimostrare non solo l’esistenza del vizio occulto, ma anche il danno patito e il nesso causale, cioè la relazione di causa-effetto tra vizio (e non già tra bene) e il danno.

Al venditore è concessa la prova “liberatoria” di avere ignorato i vizi della cosa senza colpa.