Con il fine di agevolare l’acquisto di immobili da parte dei giovani, il Decreto Sostegni bis, Decreto Legge 73/2021, convertito con modificazioni dalla legge 106/2021, ha disciplinato importanti agevolazioni fiscali per i giovani under 36 che decidono di acquistare la “prima casa”. Principalmente, le agevolazioni fiscali si riferiscono alle imposte indirette.
Nello specifico, rispettando determinati requisiti soggettivi e oggettivi, il decreto prevede:
- nell’ipotesi di acquisizione non soggetto ad IVA, l’esenzione dal pagamento dell’imposte di registro e ipocatastali;
- nell’ipotesi di acquisizione soggetto ad IVA, oltre ad avere l’esenzione dal pagamento dell’imposte di registro e ipocatastali, viene riconosciuto un credito d’imposta di importo pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto;
- esonero dal pagamento dell’imposta sostitutiva in merito ai finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Le agevolazioni fiscali si applicano per tutti gli atti di trasferimento e di finanziamento effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Requisiti soggettivi
Godono dei requisiti soggettivi coloro che:
- non abbia ancora compiuto 36 anni nell’anno di rogito;
- abbia un ISEE, indicatore della situazione economica equivalente, non superiore a 40.000 euro annui.
L’ISEE viene determinato sul patrimonio posseduto e sui redditi percepiti nel secondo anno precedente la presentazione all’INPS della DSU, dichiarazione sostitutiva unica che è un documento contenente i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari per descrivere la situazione economica del nucleo familiare.
Esempio, per gli atti redatti nel 2021, l’ISEE è riferito al patrimonio e ai redditi del 2019, mentre per quelli stipulati nel 2022, l’ISEE si riferisce ai redditi e patrimonio del 2020.
Oltre i requisiti sopracitati, vanno implementati e rispettati anche i requisiti ordinari già previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”, ex dell’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, con quale l’acquirente:
- deve avere o deve stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui l’immobile è ubicato;
- deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato;
- deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. Nell’ipotesi di obiezione, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Requisiti oggettivi
I requisiti oggettivi sono i medesimi già disciplinati nelle agevolazioni “prima casa” previste dal TUR, sia in relazione agli immobili ammessi al beneficio che alle tipologie di atti agevolabili:
- case di abitazione, come:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
- Atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà, trasferimento o costituzione di diritti reali di godimento quali nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione.
L’agevolazione “prima casa” viene applicata anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
Quando si decide di acquistare un’abitazione, spesso si ha la necessità di richiedere un finanziamento alle banche al fine di riuscire a ottenere un mutuo. Nel caso della prima casa è importante considerare l’abitazione che si vuole acquistare come l’abitazione principale, così da poter usufruire del mutuo prima casa e a tutte le agevolazioni. L’agevolazione principale di questa caratteristica di mutuo prima casa è nel poter accedere a finanziamenti che superano l’80% del valore della casa, fino ad arrivare al 100%, e con piani di ammortamento più favorevoli.
Un’ulteriore agevolazione, molto importante per i mutui prima casa, è data dal Fondo di garanzia per i mutui per l’acquisto e la ristrutturazione della prima casa, riconosciuto dal MEF, Ministero dell’Economia e delle Finanze, con il fine di facilitare l’accesso al credito per le categorie più in difficoltà. Inoltre, aderendo al Fondo, sarà lo Stato a figurare da garante per l’istituto di credito che aderisce all’iniziativa.