Covid-19 e la sospensione dei termini
La situazione di emergenza derivante dalla diffusione del virus Sars-Cov-19 ha certamente penalizzato il mercato delle compravendite immobiliari.
In risposta a dette difficoltà il Decreto Legge n. 23/20 (c.d. Decreto Liquidità “Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali”) ha previsto la sospensione – nel periodo compreso tra il 23/02/2020 e il 31/12/2020 – dei termini previsti per effettuare gli adempimenti relativi al mantenimento del “beneficio prima casa”.
Procediamo con ordine.
Il beneficio prima casa
Il beneficio prima casa comprende una serie di agevolazioni fiscali volte a facilitare l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.
Per esempio, vengono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
La prima precisazione che necessariamente bisogna porre riguarda chi possa fruire di tali vantaggi; per poter usufruire dell’aliquota agevolata, infatti, dovranno concorrere le seguenti condizioni:
- l’immobile acquistato non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9: non deve quindi essere un immobile di lusso;
- l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza (o, comunque, dove – in un periodo di massimo 18 mesi – stabilirà la propria residenza), o nel Comune dove svolge la sua attività lavorativa;
- l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva i vantaggi previsti per il beneficio prima casa sono:
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro;
- Imposta di registro prevista al 2% (invece che la classica al 9%);
Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro;
- Aliquota Iva prevista al 4% (invece che la classica al 10%):
Covid-19 e la sospensione dei termini
Come anticipato il Decreto Liquidità, al suo art. 24, ha previsto e regolato la sospensione dei termini dell’agevolazione prima casa.
In particolare, i termini previsti dalla nota II-bis art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR n. 131 del 1986, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.
Nel periodo di cui sopra sono quindi sospesi i termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa” e ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”.
Avv. Giulia Invernizzi