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Rent to buy

Il rent to buy di azienda consente, attraverso il collegamento tra due tipologie di contratti (in genere affitto di azienda e preliminare di cessione di azienda), di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda. Inizialmente i beni vengono considerati in affitto in quanto vengono utilizzati a fronte di un pagamento di un canone periodico (fase “rent”) e successivamente è possibile diventarne proprietari (fase “buy”) in un periodo di tempo prefissato attraverso l’acquisto vero e proprio dei beni e il pagamento del loro relativo prezzo, dal quale vengono sottratti, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza. Il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà a una determinata scadenza, ma non è obbligato a farlo. Le parti possono concordare senza vincoli la periodicità, normalmente mensile, del pagamento del canone, il suo importo complessivo e la parte del canone che deve essere imputata a corrispettivo del trasferimento, cioè che sarà imputata al prezzo stabilito per la futura cessione.

Perché utilizzare il rent to buy?

Il rent to buy presenta dei vantaggi sia per chi compra, sia per chi vende, infatti chi acquista ottiene il godimento dei beni dell’azienda senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo e ottiene più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto, in considerazione di quanto anticipato con i canoni. Per chi vende si facilita l’alienazione dei beni che altrimenti potrebbero restare privi di acquirenti, si consegue un immediato introito finanziario e si alleggeriscono i costi di gestione, che possono essere addebitati al detentore.

Si potrebbe pensare che, però, il venditore si senta in svantaggio per via del tempo che deve aspettare per incassare la parte non inclusa nei canoni, ma esso è infatti valutato economicamente dal canone di locazione dell’azienda oggetto della compravendita.

Come viene regolamentato dalla legge?

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133 convertito con la legge 11/11/2014 n. 164 prevede che i contratti con l’immediata concessione del godimento di un bene, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un tempo prefissato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, devono essere trascritti nei registri. La trascrizione nei registri prevede che i contratti vengano stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Avvenuta la trascrizione nei rispettivi registri, il conduttore non corre più il rischio che il bene sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del concedente, per le sue obbligazioni o debiti fiscali. La trascrizione nei registri garantisce un ulteriore privilegio sul bene per le somme dovute dal concedente al conduttore; quindi, qualora non si raggiungesse la sottoscrizione del contratto di compravendita, il conduttore è garantito da un meccanismo paragonabile all’ipoteca. Gli effetti della trascrizione del contratto di “rent to buy” cessano se entro 12 mesi dalla data accordata dalle parti per la conclusione del contratto di compravendita e, in ogni caso, entro dieci anni dalla trascrizione precitata, non sia eseguita la trascrizione del contratto di compravendita. 

Alternative al rent to buy?

“Help to buy” è un contratto preliminare di compravendita che prevede la consegna anticipata dell’immobile e il pagamento rateale dell’acconto o della caparra. Questa alternativa si differenzia dal “rent to buy” per la previsione di un obbligo di acquisto, anziché di una scelta. Rispetto al “rent to buy”, l’”help to buy” è vincolato nella durata, in quanto la tutela derivante dalla trascrizione del contratto giunge soltanto a tre anni, rispetto i dieci anni previsti dalla nuova normativa.