COS’E’ UN’ASTA GIUDIZIARIA
L’asta giudiziaria è una attività tipica della fase di vendita propria delle procedure di esecuzione forzata intendendo come tale l’esecuzione mobiliare (avente ad oggetto beni mobili) e l’esecuzione immobiliare (avente ad oggetto immobili, terreni ed edifici).
In breve: nel caso in cui il debitore non paghi i propri debiti e non assolva ai propri obblighi di pagamento il creditore munito di un titolo esecutivo valido può aggredire i beni del creditore con l’atto di pignoramento e procedere con istanza di vendita a seguito della quale il giudice nomina un delegato alla vendita che deve occuparsi delle operazioni di vendita forzata del bene, onde ottenere una liquidazione (sostituzione del bene con il denaro derivante dalla vendita) e con essa ottenere le sostanze utili a tacitare i diritti del creditore.
Gli articoli del codice di procedura civile che si occupano delle operazione di vendita sono i 570/576 c.p.c. e seguenti per i pignoramenti relativi a beni immobili e 529 c.p.c. per quanto riguarda i beni mobili. Per la terza opzione tipica di aggressione del patrimonio del debitore chiamato pignoramento presso terzi, invece, si invita a leggere l’articolo già pubblicato su questo blog (Pignoramento prezzo terzi) .
L’asta è una procedura terza e indipendente che consente a chiunque (ad eccezione del debitore stesso, direttamente o tramite terzi) di partecipare alla fase di offerta del bene messo in vendita. L’asta può essere con incanto o senza incanto oppure in modalità telematica.
Ad ogni modo, ogni Tribunale (che è quello della provincia in cui esiste l’immobile, ad esempio se l’immobile è in Colico il Tribunale è quello di Lecco se è in Scandicci il Tribunale è di Firenze) ha le sue tipiche modalità di asta. Per conoscerle è meglio contattare la cancelleria delle esecuzioni mobiliari o immobiliari e chiedere copia del bando di vendita o bando d’asta e leggerlo attentamente. Altrimenti, in ogni esecuzione, viene nominato il Custode (in alcuni tribunali viene mantenuto custode il debitore stesso, prassi ormai minoritaria). Quel che è certo, però, è che le Aste con tutti i loro riferimenti sono oggetto di pubblicazioni e pubblicità sui quotidiani locali, su opuscoli specialistici o, sempre più spesso, su siti internet specializzati nella pubblicità sia di beni mobili, macchinari e attrezzature, sia di beni immobili come appartamenti, terreni, capannoni ecc.
Si diceva che il bando d’asta ci fornisce tutti gli elementi utili a partecipare.
Per le aste mobiliari solitamente vengono nominati i così detti commissionari (art.532 c.p.c.) mentre per i beni immobili vengono nominati i delegati alla vendita (art.591 bis c.p.c.) solitamente professionisti quali notai, avvocati o commercialisti, anche qui a seconda delle prassi dei singoli tribunali.
Con l’ordinanza di vendita (art.530 c.p.c. esecuzioni mobiliari e 569 c.p.c. esecuzioni immobiliari), il giudice delle esecuzioni stabilisce tra le altre necessarie informazioni quelle relative a:
- prezzo base;
- termini per la presentazione delle offerte;
- udienza per la gara tra gli offerenti;
- scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata;
- modalità di vendita (con incanto, senza incanto o telematica).
Il bando d’asta, invece, che è attività tipica del commissionario (esecuzioni mobiliari) o del delegato alla vendita (esecuzione immobiliare) riporta tutte le informazioni necessarie per partecipare all’asta e, quindi, alla gara per l’aggiudicazione del bene; tra le altre informazioni utili contiene:
- indirizzo dell’immobile;
- data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
- prezzo base;
- rilancio minimo;
- termine di presentazione delle offerte;
- modalità di vendita;
- importo della cauzione non inferiore a 1/10 del prezzo di base d’asta.
VENDITA SENZA INCANTO
La vendita senza incanto è una procedura tipica di vendita che presuppone l’anonimato. L’offerta viene portata in cancelleria del tribunale ed esternamente deve essere anonima in modo da non avere alcun segno di riconoscimento. Questa attenzione all’anonimato serve per garantire una volta in più, se ce ne fosse bisogno dato che queste operazioni sono svolte da pubblici ufficiali, che non si possano distinguere i vari offerenti e non ci possano essere operazioni e/o valutazioni in violazione di principi di imparzialità e terzietà, caratteristiche che tutelano il creditore procedente (che ha proposto l’esecuzione e, quindi, il pignoramento) o ipotecario/pignoratizio (che sull’immobile oggetto di vendita ha una ipoteca o che sul bene mobile ha un pegno o altro titolo di prelazione) il cui interesse è ricevere il miglior prezzo il più velocemente possibile.
All’interno della busta anonima e sigillata ci dovranno essere gli elementi utili a partecipare all’asta e, quindi, quelli indicati nel bando d’asta, compreso un assegno circolare per la somma minima (di norma non inferiore il 10% come cauzione, che nel caso di non aggiudicazione verrà restituita dalla cancelleria) e la domanda di partecipazione completa di qualsiasi informazione e documento richiesto. Il riferimento è principalmente all’art.571 c.p.c.
La forma in queste fasi è essenziale perché un qualsiasi difetto di forma e di sostanza esclude il partecipante all’asta. Si consiglia di chiamare la cancelleria e di assicurarsi di aver ben compreso le modalità di partecipazione.
Nel caso di unica offerta e di formalità rispettate il bene verrà assegnato e, di qui, inizieranno tutte le formalità per l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento.
Nel caso di più offerte si prenderà come base d’asta quella maggiore e si inizierà una gara tra gli offerenti che terminerà con l’ultimo rilancio (art.573 c.p.c.). Fra i vari rilanci intercorrono massimo tre minuti decorsi i quali l’ultimo rialzo è quello del soggetto che si aggiudica l’asta e, di qui, l’immobile, salvo gli adempimenti successivi.
VENDITA CON INCANTO
E’ ormai l’ipotesi più residuale tra le procedure di vendita. Gli articoli di riferimento sono il 576 c.p.c. e ss.
In questo caso non c’è una attività precedente l’incanto ma vi è la partecipazione all’incanto delle persone interessate che formulano offerte al rialzo partendo dal prezzo d’asta.
Nell’art.576 c.p.c. sono riportate le formalità necessarie per la partecipazione all’incanto. In questa forma di vendita è prevista la possibilità ex art.584 c.p.c. che l’offerta che si è aggiudicata l’incanto non sia definitiva.
Infatti, nei gg.10 successivi all’incanto chiunque può presentare una offerta migliorativa di almeno 1/5 maggiore rispetto al prezzo di aggiudicazione (esempio: bene aggiudicato a €.100.000,00 offerta migliorativa minima fuori asta €.120.001,00).
ASTE TELEMATICHE
Le aste telematiche si ripartiscono in aste con vendita sincrona, asincrona e miste.
VENDITA ASINCRONA TELEMATICA
L’asta così detta asincrona è una modalità che prevede rilanci successivi e non contemporanei, nel caso in cui il rilancio venga effettuato nel tempo concesso prima della scadenza del termine quest’ultimo si allunga e si prolunga il tempo della gara. Il tutto si svolge tramite un collegamento virtuale su un portale che necessita la preventiva registrazione e l’intervento durante l’asta.
VENDITA SINCRONA TELEMATICA
La c.d. vendita sincrona, invece, è una gara avviata nel giorno e all’ora stabiliti dal bando d’asta pubblicato dal delegato alla vendita (esecuzione immobiliare) o dal commissario (esecuzione mobiliare). La connessione e la partecipazione, in questo caso, è simultanea. E’ previsto un meccanismo di registrazione e identificazione e verifica dei requisiti di partecipazione. I rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica.
VENDITA MISTA
Nel meccansimo così detto misto ci può essere la contemporanea partecipazione di due diverse tipologie di offerenti: quelli collegati telematicamente, mediante regsistrazione e accreditamento e mediante presenza fisica nel giorno e luogo di asta. I rilanci possono quindi avvenire sia in via virtuale che da parte dei presenti in sala.
I RIBASSI
Ad oggi è il modo migliore per trovare beni mobili (attrezzature e impianti) o immobili (appartamenti, terreni, ville e capannoni) ad un prezzo davvero interessante solitamente inferiore a quello di mercato. Il ribasso è previsto dal 25%. I ribassi non possono essere più di tre e, normalmente, in caso di quarto ribasso il delegato alla vendita deve informare i creditori procedenti ed ipotecari dell’intenzione di abbassare ulteriormente (25%) l’ultimo ribasso e di proporre eventuali opposizioni a tale possibilità. Ad ogni modo è stato recentemente introdotto l’art.164 bis delle disposizioni attuative del codice di procedura civile a testo del quale “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.
LE ASTE NEL FALLIMENTO
Il sistema delle aste, per come sopra espresso, è utilizzato anche nelle vendite esperite dal Curatore fallimentare nel caso in cui nell’attivo fallimentare esistano beni mobili o immobili da cedere.
Nella procedura fallimentare si prevede anche, in via residuale, la procedura per offerta privata con pubblicazione e successiva asta per la controfferta.
CONCLUSIONI FINALI
Ricapitolando. Le modalità di svolgimento delle aste siano essere con incanto, senza incanto, sincrone, asincrone o miste sono tutte modalità per la partecipazione ad una vendita all’asta di beni (immobili o mobili) per trasformare in denaro i beni oggetto di pignoramento. Ciò consente di liquidare il creditore procedente e gli intervenuti. Questa modalità è simile alle aste di beni preziosi: se vi è capitato di assistere dal vero o per filmografia varia ad esempi di aste in cui il celebrante riceve rialzi con il semplice movimento di una mano e se lo aggiudica dopo che l’astante conta sino a tre è giusto che il meccanismo può essere simile ma la forma di quelle sopraccitate è più rituale e sottoposta a importanti formalità.
E’ per questo che il consiglio non può che essere quello di partecipare a queste aste solo per il tramite di un professionista esperto (solitamente avvocato esperto in esecuzioni) che può aiutarvi a rispettare i tempi, i modi e le formalità necessarie per partecipare all’asta. La presenza può essere diretta della persona interessata oppure di un suo rappresentante per delega e procura.